Jak inwestować w nieruchomości

Jak inwestować w nieruchomości

Czy wiesz, że około 70% amerykańskich milionerów dorobiło się na nieruchomościach?! Stało się tak dlatego, że nieruchomości pozwalają generować stabilny dochód przez lata. Co więcej,  zrozumienie inwestowania w nieruchomości jest dla większości inwestorów względnie łatwe, intuicyjne, a ryzyko inwestycyjne jest zazwyczaj niskie. Historyczne ceny nieruchomości pokazują, że ich wartość na przestrzeni ostatnich kilkunastu konsekwentnie rośnie. Cytując Roberta G. Allen’a, autora książki Jak pomnożyć źródła swoich dochodów”: ”inwestycje w nieruchomości nie mają sobie równych pod względem wszechstronności i potęgi”

Z moich doświadczeń, jakie wyniosłem ze spotkań z inwestorami wynika, że zdecydowana większość jest otwarta na inwestycje w nieruchomości. Chciałbyś inwestować w nieruchomości? Pamiętaj, że podobnie jak w przypadku innych inwestycji, musisz posiadać odpowiednie przygotowanie i wiedzę albo wykorzystać doświadczenie innych osób. Ogólnie rzecz biorąc inwestowanie w nieruchomości składa się z trzech głównych elementów:

– poszukiwanie właściwej nieruchomości;

– właściwe sfinansowanie transakcji, np. z wykorzystaniem kredytu hipotecznego czy środków własnych;

– właściwe wykorzystanie nieruchomości – zwiększenie potencjału nieruchomości przez odremontowanie, wynajęcie czy szybką odsprzedaż z zyskiem.

Technik oraz strategii inwestowania w nieruchomości jest bardzo wiele.

Inwestowanie samodzielne czy w gotowe rozwiązania inwestycyjne

Cześć inwestorów wykonuje większość działań samodzielnie. Poświęcają na to sporo wolnego czasu. Po drodze ponoszą zwycięstwa i porażki. Niektórzy korzystają w z usług specjalistów na poszczególnych etapach inwestowania. Przykładowo: wyszukują nieruchomość samodzielnie oraz osobiście nadzorują proces remontu, natomiast zarządzanie najmem przekazują specjalistycznej firmie. Moje doświadczenia z inwestowania w taki sposób pokazują, że można to robić samodzielnie, aczkolwiek w moim przypadku nieodzowne było korzystanie z usług szeregu specjalistów (np. dobry prawnik, notariusz, sprawdzona ekipa remontowa czy bardziej doświadczony inwestor). Korzystając z usług specjalistów należy zachować ostrożność. Osobiście kilkakrotnie miałem nieprzyjemnie doświadczenia – sprzedający, który chciał mnie oszukać, aby jak najszybciej sprzedać swoją nieruchomość, żeby wyjść z długów. Nieuczciwa ekipa remontowa czy zwykłe nie do końca przewidziane sytuacje. Im większe doświadczenie oraz wsparcie zaufanych specjalistów tym większej ilości problemów można uniknąć. W mojej opinii nie ma co liczyć na to, że da się  przewidzieć wszystkie niespodzianki.

Druga grupa inwestorów woli wybrać gotowe rozwiązanie inwestycyjne, podzielić się zyskami ze specjalistami, a wolny czas spędzać z rodziną czy nad swoim hobby.  Takie podejście oprócz oszczędności czasu może uchronić inwestora przed kosztownymi błędami. Ponadto, niektóre rozwiązania dają możliwość inwestowania mniejszych kwot bez zaciągania zobowiązania w postaci kredytu hipotecznego. Doceniają to inwestorzy, którzy nie chcą, bądź nie mogą pozwolić sobie np. na zakup całego mieszkania za gotówkę. Gotowe rozwiązania umożliwiające inwestycje w nieruchomości nie są oczywiście bez wad. Nie ma inwestycji idealnych. Kontrolę nad procesem inwestycyjnym ma zazwyczaj obsługująca dany projekt firma. Taką inwestycję należy zweryfikować. Możesz wykorzystać doświadczenie swojego doradcy finansowego. Gotowe rozwiązania inwestycje dostępne są pod postacią inwestycji bezpośrednio w spółki celowe oraz często jako fundusze inwestycyjne zamknięte (FIZ, które także inwestują we wspomniane spółki). Nabywanie udziałów w spółce może być już do 10 000 PLN natomiast inwestycja w nieruchomości poprzez FIZ to kwoty rzędu 40 000 euro.  Przedmiotem inwestycji mogą być grunty, mieszkania, całe kamienice, oraz nieruchomości komercyjne w postaci biurowców czy centrów handlowych. Zyski jakie można uzyskać z inwestycji w gotowe rozwiązania inwestycyjne mogą wynosić od kilku do nawet kilkunastu procent w skali roku. Niektóre rozwiązania wypłacają inwestorom zyski w regularnych odstępach czasu (są wtedy źródłem pasywnego dochodu), a niektóre dzielą się zyskami z inwestorami na zakończenie ustalonego okresu.

Dla osób chcących inwestować samodzielnie

 Jedną ze strategii dla osób, które mają wiedzę, czas i chcą inwestować w nieruchomości samodzielnie jest znalezienie zmotywowanego sprzedawcy. Jest nim osoba, której bardzo zależy na sprzedaży nieruchomości oraz jest gotowa sprzedać ją poniższej cenie niż cena rynkowa. Innymi słowy, zmotywowany sprzedawca chce pozbyć się jak najszybciej swojej nieruchomości i jest gotowy na pewne ustępstwa. Powodami, które motywują ludzi do sprzedaży nieruchomości są między innymi: zadłużenie, utrata stałego dochodu, choroba, przeprowadzka czy rozwód.  Innym powodem szybkiej sprzedaży może być także pilna potrzeba wykorzystania zdobytej gotówki na inną inwestycje. Zadaniem inwestora należy znaleźć taką osobę i pomóc jej w realizacji transakcji, tak aby obydwie strony były zadowolone. Według wspomnianego wcześniej Roberta G. Allena, zmotywowani sprzedawcy to ok. jeden procent sprzedawców. Trzeba się trochę postarać, aby takiego znaleźć. Można to zrobić przez ogłoszenia w prasie czy Internecie, podpytać znajomych, poszukać informacji na stronach banków, komorników oraz zwrócić się o pomoc do agenta nieruchomości. Wybierając taką strategię trzeba zaangażować znaczną ilość czasu i uzbroić się w cierpliwość.

Gotowe rozwiązanie inwestycyjne

Jednym z ciekawych rozwiązań inwestycyjnych przeznaczonych dla inwestorów, którzy chcą wykorzystać gotowy, sprawdzony model jest grupowe inwestowanie w nieruchomości na wynajem. Inwestor nabywa udziały w spółce, która ze zgromadzonych środków nabywa nieruchomości. Strategia spółki polega na nabywaniu domów i mieszkań w różnych lokalizacjach w Polsce po cenie niższej niż cena rynkowa. Jeżeli zachodzi taka potrzeba dokonuje remontu, a następnie wspomniane nieruchomości wynajmuje. Inwestor czerpie długoterminowe przychody z czynszu. Cały projekt prowadzi firma, która ma wieloletnie doświadczenie w nabywaniu nieruchomości oraz zarządzaniu najmem. Inwestor może liczyć na uzyskanie stopy zwrotu do 7% w skali roku bez uwzględnienia wzrostu wartości posiadanych przez dany podmiot nieruchomości. Co więcej inwestor ma wgląd w dokumenty spółki oraz zachodzące decyzje. Inwestycja jest dostępna dla osób, które mogą przeznaczyć co najmniej 10 000 pln.

Drugim przykładem gotowego rozwiązania inwestycyjnego jest fundusz inwencyjny zamknięty, który buduje parki handlowe na terenie Polski. Budowa obiektu jest poprzedzona szeregiem analiz biznesowych (np. badania demograficzne). Po wybudowaniu obiekt zostaje sprzedany zagranicznemu funduszowi emerytalnemu, a wstępna umowa zostaje zawarta jeszcze przed wybudowaniem parku handlowego. To samo dotyczy umów z najemcami. Znaczna większość umów długoterminowego najmu zostaje zawarta prze rozpoczęciem budowy obiektu. Podobnie jak w poprzednim przykładzie projekt realizowany jest przez doświadczony zespół, który zrealizował podobne, od dawna funkcjonujące projekty z sukcesem. Nieznaczna część środków na budowę pochodzi od inwestorów. Reszta to kapitał pozyskany od banku. Co więcej funduszowa konstrukcja inwestycji zwiększa bezpieczeństwo inwestora, a sam fundusz, podlega nadzorowi KNF. Ma decydujący głos w podejmowaniu strategicznych decyzji. Powyższa inwestycja przeznaczona jest dla zamożnych inwestorów, którzy mogą przeznaczyć minimum 40 000 euro. Spodziewany, powtarzalny zysk w skali roku to 13% po uwzględnieniu kosztów zarządzania funduszem.

Podsumowując, nieruchomości są zdecydowanie atrakcyjną formą budowania swojego majątku. Niezależnie czy inwestujesz samodzielnie czy z wykorzystaniem gotowego projektu zachowaj ostrożność i zdrowy rozsądek. Warto także wykorzystać doświadczenie zaufanych specjalistów. Wybór formy inwestycji zależy do indywidualnych możliwości finansowych, dostępnego czasu czy osobowości inwestora. Przytoczone przykłady nie wyczerpują wszystkich możliwości lokowania kapitału w nieruchomości, a modele inwestowania można z powodzeniem ze sobą łączyć. Jeżeli masz pytania oraz chciałbyś uzyskać więcej informacji na temat rozwiązań inwestycyjnych opartych na nieruchomościach zapraszam do kontaktu.

Zostaw swój komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *